上海寫字樓市場逐步復(fù)蘇 空置率小幅回調(diào)

 日前,CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年上半年上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》顯示,2020年上半年上海寫字樓需求逐步復(fù)蘇,租賃成本成為首要考量因素。伴隨上海相繼發(fā)布特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃與政策,園區(qū)寫字樓方面生物醫(yī)藥與TMT行業(yè)尤為活躍。其中,零售物業(yè)市場方面,上?!拔逦遒徫锕?jié)”等多項(xiàng)舉措有力帶動消費(fèi)市場復(fù)蘇,零售業(yè)變革升級將加速到來;物流方面,醫(yī)藥類以及冷鏈物流需求方面凸顯成長趨勢。

二季度寫字樓市場空置率小幅回調(diào)

  受特殊時(shí)期影響,上半年上海寫字樓市場有三個(gè)新增項(xiàng)目面市,分別為靜安寶華中心、前灘東方廣場二期與金融街一期,多個(gè)項(xiàng)目推遲至下半年交付。伴隨上海城市有序復(fù)蘇,商務(wù)活動逐步恢復(fù)正常,二季度寫字樓帶看量明顯增多,需求活躍度逐漸回暖,錄得凈吸納量72874平方米,環(huán)比增長259%。事實(shí)上,上海多元化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為寫字樓需求的復(fù)蘇夯實(shí)了基礎(chǔ)。具體來看,金融、TM T、專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)品制造業(yè)和醫(yī)療生命科學(xué)等行業(yè)多點(diǎn)開花,其中證券、銀行等傳統(tǒng)金融類需求最為活躍。

  區(qū)域上來看,面積性價(jià)比突出的新興商務(wù)區(qū)為前灘、大虹橋以及核心區(qū)周邊次中心板塊,主要吸收醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、電子產(chǎn)品等搬遷擴(kuò)租需求;而城市核心區(qū)以南京西路、陸家嘴為代表,經(jīng)濟(jì)活動回暖之下需求呈現(xiàn)韌性,主要吸納了專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)品制造業(yè)、TM T以及傳統(tǒng)金融的新租擴(kuò)租需求,使得第二季度市場空置率小幅回調(diào)。

  CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)奖硎?,預(yù)計(jì)下半年供應(yīng)將有100萬平方米,隨著上海各項(xiàng)秩序逐漸恢復(fù),之前被推遲的租賃需求將一一落地,下半年凈吸納量將逐步攀升。同時(shí),在長三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開放的大格局下,積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展,預(yù)計(jì)將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。

  園區(qū)新增供應(yīng)近八成來自漕河涇

  上半年商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共迎來13.8萬平方米新增供應(yīng),其中近八成來自于漕河涇板塊。伴隨上海經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,園區(qū)寫字樓租賃需求在二季度呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象,季度凈吸納量達(dá)48815平方米,環(huán)比上升293.7%。值得注意得是,受特殊時(shí)期影響,醫(yī)藥、TM T行業(yè)迎來發(fā)展契機(jī),二季度醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)在張江、外高橋等板塊均陸續(xù)積極擴(kuò)張;而游戲開發(fā)與電商類公司則選址漕河涇板塊;與此同時(shí),金融證券及服務(wù)行業(yè)在張江與金橋板塊中吸納了大面積成交??傮w來看,商務(wù)園區(qū)租金在特殊時(shí)期凸顯韌性,二季度平均租金報(bào)價(jià)為130.0元/月/平方米,較去年底僅下降0.8%,業(yè)主在免租期等的優(yōu)惠條款方面更為靈活,而二季度末空置率較去年底上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至18.6%。

  CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商務(wù)園區(qū)部主管丁竹君認(rèn)為,二季度上海相繼發(fā)布特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、在線新經(jīng)濟(jì)與數(shù)字新基建發(fā)展行動方案,以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)投資政策等利好舉措,隨后五個(gè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園分別掛牌張江、臨港、寶山等板塊;市北繼發(fā)展大數(shù)據(jù)與超高清視頻產(chǎn)業(yè)后,開啟區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)新篇章。未來6個(gè)月,預(yù)計(jì)商務(wù)園區(qū)寫字樓市場將迎來逾50萬平方米的新增供應(yīng),分別位于張江、漕河涇、金橋、市北等板塊,伴隨城市經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇,商務(wù)園區(qū)的租賃需求將進(jìn)一步得到釋放?!?/span>

  多重利好帶動零售市場逐步回暖

  特殊時(shí)期加速了上半年上海零售業(yè)市場品牌迭代的趨勢,其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)最為明顯。一方面不少財(cái)務(wù)和運(yùn)營抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業(yè);而另一方面,年輕態(tài)的領(lǐng)先連鎖咖啡茶飲與中式簡餐品牌持續(xù)快速擴(kuò)張。此外,新興美妝集合店受資本青睞在核心及次級商圈逆勢搶占市場,針對Z世代的消費(fèi)習(xí)慣利用線下打卡線上分享的模式引流效果顯著。CBRE華東區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部主管希諾表示,近期上海政府推進(jìn)‘五五購物節(jié)’、‘夜生活節(jié)’等多重措施以激發(fā)內(nèi)生需求,電商平臺與實(shí)體商家融合發(fā)展,購物中心客流與零售消費(fèi)額伴隨二季度多個(gè)重點(diǎn)節(jié)日已呈現(xiàn)逐步回暖態(tài)勢。未來伴隨本地居民消費(fèi)意愿進(jìn)一步提升,預(yù)計(jì)外來游客消費(fèi)需求亦有望出現(xiàn)反彈。此外,上海零售市場下半年將迎來33.4萬平方米的新增體量投入次級商圈,位于核心商圈的上海廣場及新天地二期將完成改造重新回歸;全市空置率將逐步下行,租金水平有望止跌回穩(wěn)。


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